I borettslag og sameier har den enkelte eier ansvaret for å vedlikeholde badet. – Eier har ansvaret for å sørge for at vedlikeholdet er så bra at det ikke oppstår skader som kan gå ut over bygningen eller naboene, sier advokat Henning Lauridsen i NBBL. Kostnadene for denne typen vedlikehold dekkes av eieren.
Utskifting av fellesrør
Dersom boligselskapet (borettslag eller sameiet) skal skifte fellesrørene i bygget blir det ofte nødvendig å bryte opp gulv og vegger på eiernes bad for å få arbeidene utført.
Boligselskapet kan ikke etterlate badet som en krigssone når de er ferdige med å skifte fellesrørene. I praksis vil badene normalt være så ødelagte at eierne må gis helt nye bad.
– De nye badene må oppfylle kravene som følger av byggeforskriftene, forklarer advokat Lauridsen. – Eierne må også få et bad med det som kan anses som normalt god standard i dag. Dette betyr nok både fliser, varmekabler og muligens vegghengt toalett. Eier må normalt finne seg i en standardisert løsning slik at jobben med å erstatte de ødelagte badene blir mulig å gjennomføre på en økonomisk forsvarlig måte for boligselskapet.
Nedbetales som en del av felleskostnadene
Kostnadene for de nye badene kan bli betydelige og skal nedbetales som del av felleskostnadene. Fordelingen skjer i samsvar med den fordelingsbrøken boligselskapet har for felleskostnader. Det vil ofte være samsvar mellom boligens areal og brøken, det betyr at en stor bolig bærer en større del av felleskostnadene enn en liten bolig.
Ifølge advokat Henning Lauridsen innebærer dette at en stor bolig normalt må bære en større del av de samlede kostnadene enn en liten bolig, selv om badene i de to boligene er akkurat like store. Noen opplever nok dette som urimelig, men for de fleste andre vedlikeholdskostnader er det ikke urimelig at en stor bolig bærer en større andel av kostnadene enn en liten.
Endring av fordelingsbrøk krever samtykke
Boligselskapet kan ikke uten videre fatte vedtak på generalforsamling eller sameiermøte om at fordelingen av vedlikeholdskostnadene skal skje på en annen måte enn fordeling etter fordelingsbrøk. I følge borettslagslovens § 5-19 og eierseksjonslovens § 23 kreves samtykke fra de som blir berørt av en slik endring. Det sier seg selv at det skal en del til for å klare å overbevise en eier om at vedkommende skal betale en større andel av felleskostnadene enn vedkommende plikter.
I visse tilfeller gir lovgivningen mulighet til å foreta fordeling av kostnader på enn annen måte enn fordelingsbrøken. Det skal imidlertid svært mye til for å foreta en alternativ fordeling, og det foreligger neppe rettslig grunnlag for å fordele vedlikeholdskostnader på noen annen måte enn etter den fastsatte fordelingsbrøken sier advokat Lauridsen. Eierne må derfor finne seg i at kostnadene til tilbakeføring av badene skjer i samsvar med brøken selv om dette innebærer at kostnadene til utbedring av identiske bad blir ulikt fordelt.
Kilde: Norske Boligbyggelag (NBBL)
