Flere boligselskaper benytter seg av systemnøkler i dag, som gir nødetatene rask tilgang til boligen i nødsituasjoner som brann eller vannlekkasje.
Det er viktig å forstå reglene knyttet rundt andelseiere/seksjonseiere som ønsker å bytte ut låsen på egen ytterdør. Under vil vi gjennomgå det viktigste å vite om dette.
Kan seksjonseiere/andelseiere bli nektet å skifte lås av boligselskapet?
Andelseiere/seksjonseiere har rett til å skifte lås på sin egen ytterdør i boligselskapet. Denne retten stammer fra deres totale og eksklusive bruksrett til egen enhet. Boligselskapet, inkludert styret og vaktmesteren, kan ikke kreve at andelseieren/seksjonseieren aksepterer en universalnøkkel. Ved å bytte lås er de heller ikke forpliktet til å gi boligselskapet nøkkel til boligen.
Boligselskapet har ikke grunnlag for å nekte en eier å skifte lås på ytterdøren.
I hvilke tilfeller vil boligselskapet ha rett på tilgang til andel/seksjon?
Ifølge borettslagsloven § 5-17 tredje ledd og eierseksjonsloven § 33 annet ledd har boligselskapet beføyelse til å pålegge andelseieren å gi tilgang til boligen for formål knyttet til vedlikehold, utbedringer, og nødvendige inspeksjoner. Det er imidlertid viktig å understreke at denne myndigheten ikke gir boligselskapet rett til å gå inn i boligen uten en avtale med andelseieren. Dersom boligselskapet nektes adgang, må det eventuelt søke om slik tilgang gjennom namsmyndighetene.
Det er også mulighet for å få tilgang til boligen i situasjoner der nødrett er påkrevd.
For illustrasjon: Dersom det oppstår brann i en leilighet der ingen er til stede, kan man, enten det er representanter fra boligselskapet eller andre, bryte opp døren for å slokke brannen. I tilfeller der det kreves påfølgende reparasjonsarbeid, må dette avtales med andelseieren.
Er det mulig å vedtektsfeste ytterligere bestemmelser?
Det er ikke tillatt å inkludere bestemmelser i vedtektene som gir boligselskapet utvidede rettigheter til tilgang til en bolig utover de tidligere nevnte reglene. Dette gjelder selv om det kan være hensiktsmessig for boligselskapet å få adgang til boligen, enten det er for å klarlegge eventuelle erstatningskrav på grunnlag av forsømt vedlikehold eller for å verifisere tilfredsstillende gjennomføring av reparasjonsarbeider.
På samme måte som tidligere nevnt, er det heller ikke mulig å inkludere bestemmelser i vedtektene som pålegger andelen/seksjonen å ha en lås knyttet til en systemnøkkel, eller at boligselskapet skal ha en ekstra nøkkel til inngangsdøren til hver enkelt eier. Eieren er derfor ikke forpliktet til å følge eventuelle vedtektsbestemmelser som inneholder slike regler.
Det er imidlertid mulig å inkludere slike bestemmelser i vedtektene hvis den enkelte eier gir sitt samtykke. Likevel vil boligselskapet sannsynligvis ikke kunne pålegge en eier å bruke en slik lås dersom eieren senere trekker tilbake sitt samtykke eller ved et eierskifte.
Hvem skal ta seg av vedlikeholdet og de økonomiske kostnadene forbundet med bytte av låsen?
Da eieren har rett til å bytte låsen, er det ikke grunnlag for å pålegge eieren erstatningsansvar for økonomiske tap som følger av at låsen er byttet og borettslagets universalnøkkel ikke lenger passer. Hvem som har ansvar for vedlikeholdet og kostnadene, vil derfor avhenge av hvordan vedlikeholdsansvaret er fordelt i boligselskapet.
For å illustrere, la oss si at brannalarmen utløses i boligen, og brannvesenet blir tilkalt. Døren har ikke systemlås, så de må bryte opp døren, noe som resulterer i betydelige skader som krever utskifting av døren.
Ifølge borettslagsloven og eierseksjonsloven er det boligselskapet som har ansvaret for å erstatte ytterdører, og derfor må de ta seg av utskiftingen og de tilknyttede kostnadene. I de fleste tilfeller vil bygningsforsikringen sannsynligvis dekke disse kostnadene, slik at det ikke nødvendigvis fører til økte utgifter for boligselskapet.
